我表哥在房产销售行业干了快11年，平时我们聊天的时候他经常吐槽一些买房的事儿。有一次他说了一句话让我印象特别深，他说一栋楼里总有那么几个楼层特别难卖，有时候即使价格便宜也没人要。我当时就问他，到底是哪几层这么"倒霉"。他笑了笑怎样申请杠杆炒股，说如果聪明的购房者知道这些门道，绝对会直接避开。这让我很好奇，也让我觉得必须把这个事儿扒一扒，因为这关系到很多人的购房决策。
买房子对大多数普通人来说都是一辈子最大的消费。选对了楼层能舒服住一辈子，选错了可能要后悔30年。但是我们很多人在买房的时候，其实没有系统地思考过楼层选择这个问题。很多人就是看房的时候顺便看看，觉得合适就买了。殊不知楼层里面的学问大着呢。
我们先讲讲那些特别难卖的楼层是什么。根据我表哥这些年的从业经验，一栋楼里最难卖的基本上就是这几个楼层。首先是一楼和二楼。这个大家可能有点惊讶，因为一楼多便宜啊。但是一楼就是难卖。为什么呢？很简单，安全隐患。
一楼离地面最近，小偷进出最方便。虽然现在的小区都有围栏和安保，但这个心理防线很难破。还有一个问题是采光和潮湿。一楼很容易受到潮气的影响，特别是南方城市。你想啊，楼下是土地和水管，湿气往上冒，一楼最遭殃。长期住在一楼的话，房间容易发霉，家具容易受潮，这对身体健康也有影响。
展开剩余88%二楼虽然比一楼高一点，但问题也不少。二楼的采光虽然比一楼好一些，但还是有限制，特别是如果对面有树木或者建筑物的话。二楼最大的问题是噪音。楼下的各种声音都能传上来，汽车喇叭声、垃圾车的声音、甚至是业主在楼下聊天的声音，都能清晰地听到。这对睡眠质量是一种长期的侵扰。
接下来讲最中间的几层。这个听起来好像很奇怪，因为很多人觉得中间层是最好的。但我表哥说的难卖的中间层，指的是另一种情况。就是那种正好被中央空调室外机遮挡的楼层。很多大型住宅小区会在某一两层安装中央空调的室外机。这些机器运行的时候噪音特别大，而且震动也很明显。如果你家正好在这个高度，那就遭了。特别是夏天，空调24小时运转，那个嗡嗡嗡的声音简直要命。这样的房子一旦被知道有这个问题，基本上就进入了"冷宫"。卖家再降价也没人要。
还有就是和电梯井相邻的楼层。电梯在运行的时候会产生噪音和振动。如果你的卧室或者客厅正好紧挨着电梯井，那你就能体会到什么叫"日夜不停"。电梯一运行，你房间里就会有那种机械的声音。长期住在这里，心烦气躁是肯定的。
更重要的是，还有一些楼层从风水或者传统观念上就被排斥。这不是我在迷信，而是这是一个真实的社会现象。比如说13层，在西方文化里13是不吉利的数字。虽然我们的传统文化里没有这个说法，但是因为这栋楼可能会有境外买家，所以13层就成了冷门货。14层在某些地方也难卖，因为14在粤语里和"要死"的发音有点相似。这种观念虽然听起来有点迷信，但它确实会影响房子的好卖程度。
我还听我表哥讲过一个细节，就是那些楼层数是单数的顶部几层。什么意思呢？就是说一栋楼如果有33层，那么32层和33层就会有问题。为什么？因为33层楼顶通常会有一些设备，像是信号塔、排气管这样的东西。这些东西可能会产生辐射或者异味。虽然一般来说这些辐射都在安全范围内，但心理作用很大。买房的人一听说楼顶有这些东西，就会本能地排斥住在下面的几层。
还有一个经常被忽视的问题，就是那些楼层被食堂或者垃圾处理站楼层所在的位置。有些大型小区会在某个楼层的下面设置公共食堂或者垃圾处理间。这样的话，楼上就会闻到各种气味。特别是垃圾处理站，那个味道真的能熏天。即使物业再怎么通风，也改善不了这个问题。
现在让我讲讲这些难卖楼层背后的真实原因。售楼员这个职业很特殊，他们每天面对各种各样的购房者。他们心里特别清楚，什么样的楼层卖得快，什么样的楼层要压库。一些楼层之所以难卖，不仅是因为物理因素，还有心理因素。
买房是一个非常感性的决定。看起来我们是在理性地分析贷款、位置、周边配套这些东西，但其实很多时候是被一种感觉所驱动。当你进入一个单位看房的时候，如果你听到噪音，或者闻到异味，这个感觉就会打折扣。即使后来物业说这些都不是问题，但你已经有了先入为主的印象，这个印象很难改变。
我表哥讲过一个很有意思的现象。每当他带客户看房的时候，客户对某一层的反应都很不一样。有时候两个房型一样、面积一样、价格也一样的房子，一个楼层的房子卖得飞快，另一个楼层的房子就是卖不出去。这不是因为房子质量有差异，而就是楼层本身带来的心理差异。
在这一点上，我觉得不同城市还有一些差异。一线城市的购房者相对来说会更理性一些，他们更看重实际因素，比如采光、通风、楼间距这些。但是小城市的购房者可能会更受传统观念的影响，对不吉利的数字会特别排斥。所以同样的楼层，在不同的城市的受欢迎程度是不一样的。
还有一个现象值得注意，就是价格倒挂。有的时候，难卖的楼层的价格会被压得非常低。有些精明的投资者就会利用这一点，低价购入这些楼层的房子，然后再转手卖出去。虽然这样的房子住起来可能会有点不舒服，但从投资角度看，这样做其实是有利可图的。
我们现在来讲讲应该怎么办。如果你要买房，应该怎么规避这些难卖的楼层呢？第一步，在看房之前就要做好功课。了解一下这个楼盘的具体构造。问清楚有没有中央空调室外机，有没有垃圾处理站，有没有其他的公共设施。这些信息在售楼部都可以问到，他们有专门的平面图。
第二步，亲自去看房。光听别人说不算，自己要去实地体验。特别是要在不同的时间去看。上午去一次，可能阳光充足。晚上去一次，你才能真正体验到采光的情况。周末去一次，平时去一次，这样你才能知道周围的噪音情况。
第三步，问清楚周围的邻居。如果可能的话，敲敲已经住进去的人的门，问问他们的真实感受。虽然不是所有人都愿意告诉你，但有些热心的邻居会很坦诚地告诉你这个楼层有什么问题。这样的信息往往比售楼员的介绍更真实。
第四步，不要盲目追风。有些人买房就是想买最高层，觉得那样最气派。或者就是想买某个特定的楼层，觉得那样最吉利。但其实买房最重要的是住得舒服。一个楼层再吉利，但每天噪音不断，睡眠质量差，那就得不偿失了。
第五步，考虑长期因素。买房不是买菜，不是买完了用几个月就不要了。这是一个至少要住十几年甚至几十年的地方。所以要从长期的舒适度来考虑，而不是只看短期的便利性。
我想强调一点，所谓难卖的楼层，并不是说这些楼层就是垃圾。有些楼层虽然难卖，但如果价格足够便宜，其实也是可以考虑的。特别是如果你是自住，而且能接受这些小缺陷的话，便宜的价格可能会弥补这些缺陷。但是如果你买房是为了投资，想要快速转手的话，那就一定要避开这些难卖的楼层。因为难卖意味着流动性差，这对投资来说是不利的。
我还想到了一个很现实的问题。现在房价这么高，很多人买房的时候基本上没有选择的余地。开发商给你分配的房子就是某一层，你要么要，要么就别买。在这种情况下，如果你被分到了不太理想的楼层，怎么办？其实也不用太悲观。因为好楼层再好，如果房子的结构不合理、房间太小、朝向不好，那也白搭。有时候一个相对一般的楼层，但房子本身条件不错，可能会比一个金牌楼层的次等房子更值得买。
我们还要考虑到一个发展的因素。城市在不断发展，原来难卖的楼层有可能会慢慢改善。比如说，原来一楼因为安全问题难卖，但现在随着安保技术的进步，特别是有了智能监控和电子防护，一楼的安全问题已经改善了很多。原来二楼因为噪音难卖，但现在的窗户隔音效果都很好，也能解决大部分的噪音问题。
还有一个我想提醒的是，不同的人对楼层的要求是不一样的。有些人特别怕冷，就会特别看重采光，会避开一楼和二楼。有些人特别怕高，就会避开太高的楼层。有些人有老人在家，就会考虑楼层不要太高，方便进出。有些人是音乐工作者，就会特别在意噪音问题。所以没有绝对的"最好楼层"，只有"最适合你的楼层"。
我表哥还给我讲了一个有趣的现象。就是同一个楼盘，如果是两个不同的楼栋，难卖的楼层有时候会不一样。为什么？因为楼栋的朝向不同，周围的环境也不同。有的楼栋可能面向一条很吵的街道，那么低层会特别难卖。有的楼栋后面有一个公园，那么无论什么楼层都会比较好卖。这说明了什么？说明了楼层并不是单独存在的，它要结合整个楼栋和周边环境来判断。
现在让我总结一下。如果要买房，首先要了解什么样的楼层容易有问题。一楼、二楼、不吉利的数字楼层、靠近中央空调和电梯井的楼层、靠近垃圾处理站和其他公共设施的楼层，这些都是要特别关注的。其次，要通过多次实地看房来体验这个楼层的真实情况。不要只听售楼员的介绍，要自己去感受。再次，要考虑自己的实际需求和长期目标。如果是自住，可以接受一些小缺陷以换取更低的价格。如果是投资，就要选择好卖的楼层。
我想说，买房这件事儿，没有百分百完美的选择。每个楼层都有利有弊。关键是要清楚地了解这个楼层有什么问题，然后评估自己是否能接受这些问题。有时候，看起来不那么完美的楼层，反而会因为价格便宜而成为更划算的选择。这就需要你自己去权衡。
我的一个朋友最近就遇到了这样的情况。他看中了一个楼盘，但被分配的房子在14层，而且紧挨着电梯井。这个楼层本来应该很难卖。但是因为他了解到这些情况，所以他向开发商提出了降价的要求。开发商最后同意了降价5万块。他买下来以后，虽然有电梯的噪音，但是凭着这5万块的便宜，他觉得也挺值的。这个例子很能说明问题。
我还要强调一点，就是不要过度神化楼层的影响。房子舒不舒服，最重要的还是房子本身的质量、房型、采光、通风这些基本因素。一个楼层好的房子，但房型很差，朝向不好，也未必能舒服地住。反过来说，一个楼层一般的房子，但房型设计得合理，采光充足，可能反而更舒服。所以在选房的时候，要综合考虑各个因素，不要过度重视楼层。
看到这里，你是不是也想起了自己或者身边人买房时候的经历？或许你现在正在面临选楼层的困扰？或者你已经买了房，想知道自己买的是不是一个容易卖的楼层？不管怎样，我很想听听你的想法。你觉得最重要的楼层因素是什么？你在选楼层的时候最看重的是什么？有没有因为选错了楼层而后悔的经历？欢迎你在评论区分享你的故事和看法，让我们一起讨论这个涉及千万家庭的重要话题。
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